物件購入までの豆知識

不動産を購入すると節税効果があると業者が言っていましたが本当ですか? 物件購入までの豆知識6 【大阪】

 

 

【質問】
不動産を購入すると

節税効果があると

業者が言っていましたが本当ですか?

 

 

 

 

 

【答え】
これは嘘ではありませんが、

誇大広告に近い

セールストークと思います。

 

 

不動産の購入時に支払う
1.登録免許税
2.不動産取得税
3.仲介手数料の一部

今期の損金として計上でき
それらの経費を計上すると、

不動産を購入した年は赤字となる事もあります。

 

 

そして、
赤字となった分は

本業の給与所得と損益通算として
利益を相殺できるため、
確かに今期に支払う税額は減ることもあります。

 

 

特に、1998年以前は、

初年度に経費計上できる減価償却額が今より大きく
(建物の償却に定率法が使用出来た為)
さらに昔、バブル期には借入金に対する

支払利息が賃料収入よりも多く
赤字になる事もあったため、

今よりも多くの経費をとることができていました。
その名残で、

いまだに節税効果をうたっている業者が

あるのではないかと思います。

 

 

 

 

 

しかし、
現在は、2期目以降は減価償却などの

経費を計上しても
通常はまだプラスとなり、

不動産から発生する利益に対する課税が発生します。

 

その為、不動産を購入しなかった場合に比べて
税金の総額は確実に増えます。

 

確かに、
今期の税額は減るのだから

節税効果といえるのではないか
と考えることもできますが
例えば、

不動産以外に収入のない個人や
新設法人で物件を保有した場合、

その赤字は翌期に持ち越すことが

できるわけですから
単に翌期の経費を

今期に使っただけとも考えられます。

 

 

不動産を買うのは利益を出すための事ですので
順調に運用出来ている限りは必ず利益が発生し、
その利益に対しては税金がかかります。
不動産投資の減価償却を本業給与と損益通算して
毎年の納税額総額を安くできると

考えるのは間違いだと思います。

 

 

中でも

節税になる投資方法や金融商品は
”修繕費”でしょうか。

 

 


修繕費は、

バリューアップや追加的な資本的支出に該当しない限りは
今期に一括損金として、計上できる経費です。

 

修繕とバリューアップの境界は曖昧ですが
利益の大きく上がった年にも
念入りに修繕を施し、常に賃料の高く取れる状態を
維持するのが長期的には得策だと考えます。

 

 

高い賃料を維持できれば
売却時は賃料から逆算した

表面利回りで売却するわけですから
月1万円高くとれるだけで
表面利回り8%だとすれば

 

 

 

 

150万円も

高く売れるわけです。

 

 

 

 

相続税は別ですが・・・

 

 

 

 

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