物件購入までの豆知識

買付証明書とは?どのように記載するのが正解ですか? 物件購入までの豆知識9 【大阪】

 

 

【質問】
「物件の購入を決めようと思います。
ところで、買付証明書って何ですか?
どのように書くのですか?」

 

 

 

 

 

 

 

 

【答え】
簡単なので解説させて頂きます。

ポイントは
・④の買付金額
・⑤の契約希望日
・⑥の手付金の金額
・⑦の決済希望日
・⑨の資金計画
・⑩の条件

の6つが特に重要です。

 
色々な投資物件を

インターネットで閲覧後
内覧に行き、

この物件にしようと決まりました。

 

そして、
いざ購入に進もう!
と決心したとします。

 

 

 

 

 

不動産業者さんにその旨を伝えると、

 

 

 

「では、買付証明書を

書いてくださいね。」

 

 

 

と言われます。
この、買付証明書って
そもそも何でしょうか?

 

 

 

 

<買付証明書とは?>

 

買付証明書とは、
簡単に申し上げますと、

その物件の「購入申込書」です。

 

不動産は、

土地にせよ、中古物件にせよ、マンションにせよ、
高額な事が多いです。

 

簡単に思っていること、
言ったことが後に重要な事項であったり、
またトラブルとなったりします。

 

そのため、口約束ではなく、
何事も書面でやり取りする
「書面主義」が採られています。
(確たる証拠を残すための書面主義といえます。)

 

言った言ってないのトラブルは
人間関係でよく起こります。
そのトラブルを事前に防止できる可能性が上がります。

 

 

 

 

<買付証明書には何を書く?>

 

買付証明書には、
一般的にどのような事が書かれるのか。
下記にまとめます。

 

 

 

 

①物件の表示(所在、地番)

購入物件の所在、地番です。
物件を特定するためです。
間違いはないと思いますが、
ホントに対象物件かどうか?
改めて、再確認の為です。

 

 

 

 

 

②地目、種類

土地物件であれば「地目」を書きます。
地目の例としては、
・宅地
・雑種地
・畑
・山林
・田
・原野
・公衆用道路

など
建物物件であれば
「種類」を書きます。

種類の例としては、
居宅、共同住宅、店舗、事務所など

 

 

 

 

 

③面積(地積、床面積)

土地であれば地積(土地面積)、
建物であれば床面積を書きます。

〇〇㎡、〇〇坪など
対象の面積を正確に書きましょう!!

 

売主さんは
売買の対象面積も理解しているかもしれませんが、
後のトラブルを防ぐ意味でも

きちんと明記する事が大事。
特に土地の大きさのトラブルは
深刻化する可能性が高いので
境界線の問題も含めて正確に。

 

 

 

 

 

④買付金額

買主様がご購入したい金額
「買いたい金額」です。

 

売りに出している金額ではありません。
もう一度、お伝えします
買いたい金額です!!

 

売りに出ている金額と
成約金額は決して、イコールではありません。

 

交渉をし、マイナスになる場合もあります。
イコールの場合もあります。
もしくは稀ですが
逆に、プラスという事もあるかもしれません。

 

 


買付証明書の行列が出来た時には
オークション形式になります。
(*買主さんが何が何でも
その不動産を手に入れたい場合は
諦めずにオークションに参加するべき

 

だと思っています。)

 

 

 

 

不動産の価格というのは、
「購入する方の価値観」

で違いも大いに出ます!!

 

 

 

 

例えば、
自分の敷地が”北側”道路に面しており、
隣接する”南側”の敷地が売りに出たとします。

 

南側の敷地が、
誰かの手に渡り

ビルでも建ったらどうでしょうか?

 

 

今まで良好であった陽当たりが
大幅に違ってきますよね。

昼間でも真っ暗になる
住環境になるかもしれません。

 

 

このような状況では、
何が何でも買いたい!と願うかもしれません。

 

 

その状況で、
「金額下げて欲しい(まけてくれ)!」
とは言いづらいですよね

 

 

売主さんの中には、
「一度でもまけてくれ、
なんていう奴には、
例え正規の値段より高くても売らないぞ!」
なんてお考えの方もいます。
喉から手が出るほど欲しい土地を、
売って頂けなくなるかもしれません。
売主さんも人間ですから。
損得より感情で動く方もいるのは事実です。
売主さんの多くは

金銭的に余裕がある方たちです。
価格を交渉するなら、
買付証明書に書く前に、
不動産業社さんにある程度、

裏を取って貰うべき。

 

 

どのぐらいなら、
交渉が可能かの目安を聞く事が大事。

 

中には、ビタ一文負けんよ!

という方もおります。
売主さんにヘソを曲げられない価格で抑える事も、
気持ち良く取引をするコツ。

 

 

 

 

⑤契約希望日

そのままの意味です。
契約の希望日です。
買付証明書から

2週間以内の日が望ましいですね。
1週間以内であれば

売主様の心証はもっと良いかもしれません。

 

 

 

 

⑥手付金の金額

だいたい物件価格の10%位が多いと思います。
5%~20%とよく言われます。
半端な金額の場合には、

キリ良く1,000万円とか。

 

ここで押さえておかないといけないのが
手付金は売買金額の一部ではない

という事。
手付金は、契約締結時に売主に一旦預けて、
売買代金を全額支払う際に、
売主から返還してもらうものです。

 

ただ、いちいち

その手続きをするのは面倒なので、

 

契約書には
「手付金は、

残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する」
と書かれるのが一般的です。
手付金の種類も確認してください

手付金には、

 

 

1.解約手付
2.違約手付
3.証約手付

の3種類がありますが、
不動産の売買契約時に支払う手付金は「解約手付」
とする契約書が多いです。
(契約条文では、第〇条の手付金は解約手付とし……
などと書かれています。)

 

 

1.解約手付

買主と売主のいずれかが、
契約を解除したいときのための保証金です。
相手方が履行に着手するまで、
以下により売買契約を解除できます。
買主は、支払い済みの手付金を放棄する(手付流し)
売主は、手付金を買主に倍返しする(手付倍返し)

 

 

2.違約手付

契約違反(債務不履行)があった場合の
「違約金」としての意味を持ちます。

買主側の不履行があった場合、
手付金が没収される形になります。

売主側の不履行があった場合、
手付金は2倍にして買主に返さなければなりません。

 

 

3.証約手付

購入する意思があることを示し、
契約の成立を証明するものとして、
買主が売主に預けるお金です。

 

ただし、
契約書に手付金の種類が

上記の3つのうちの何れかであることが
記載されていない場合、
判例上、手付金は原則1.の「解約手付」と推定されます。
「推定」ですと、
後日論争になる可能性もありますので、
契約書に手付金の性格が書かれているかどうか
確認しておくことはとても重要です。

 

ところで、
解約手付は、契約を解約したくとも、
売主か買主のいずれか一方が

契約の履行に着手してしまえば、
手付金相当額の支払いだけでは

解約できなくなってしまいます。
買主が手付金を放棄して契約解除できるのは、
期限があるということです。
では、何をもって「履行の着手」といえるのでしょうか。

 

 

 

「履行の着手」に明確な線引きはない

 

 

注意しなければならないのは、
必ずしも「履行の着手」という概念が
明確ではない点です。

 

過去に「履行の着手」

最高裁で認められた判例には、

 

 

売主が所有権移転の仮登記申請をした
売主が売却を前提とした分筆登記申請をした
買主が中間金(内金)の支払いをした
買主が売買代金との引き換えで建物の引渡し請求をした

などがあります。

 

 

何らかの事情で
「契約を解除したい!」と思った場合には、
期限を超えないよう専門家に尋ねてみることが大切。
*売主が宅地建物取引業者(不動産会社)である場合は、
売買代金の20%を超えて
手付金を受領することができないことになっています。

また、売主が宅地建物取引業者の場合、
手付金の性格は「解約手付」にしなければならないことが
法律で定められています。

 

 

 

 

 

⑦決済(引き渡し日)希望日

目安で引き渡しを受ける日です。

だいたい契約日から1ヶ月前後の日付が多いです。
調整区域等で役所の許認可が絡む場合には、
もう少し伸びます。

 

許認可が下りてからなどの契約内容は
許認可が役所の都合で延びた場合は
決済日延長の書類を結び
決済日を延ばすケースが多いです。

 

 

 

 

 

⑧購入希望者の

住所、氏名、電話番号
買い受け名義人の事を書きます。

 

 

 

 

⑨資金計画

(融資をどれくらい受けるのか)

不動産購入にかける

資金計画をだいたいで書きます。

 

例えば、
自己資金 1億円、
銀行融資10億円など。

 

 

 

 

 

 

⑩条件

条件は

不動産業者と相談して書きましょう。

 

 


一般的に良くある条件を例示しておくと…

 

 

・融資付き(ローン)特約
・境界明示条件
・残置物撤去条件
・建物解体条件
・草刈り後の引き渡し条件
・農地法許可条件
・開発許可条件
・簡易宿所の許可条件
・内装完了後の条件

などなど…
プロである不動産業者から
アドバイスを受けてください。
ここに書かれる条件が、
売買契約書に場合により

特約として盛り込まれてきます。

 

 

覚えないといけない項目は

多岐に渡りますが
買付証明書には、
このような事を書きます。
一般的には、
各不動産会社が

フォーマットを持っていますので、

そこに記入する形です。

 

 

 

 

これに逆のパターンである返答する形の、
売主さんからの

「売渡し承諾書」

というものもあります。
買付に対して、

どのような条件であれば、
売り渡せるか…という書類です。

 

 

最後にまとめます。

 

買付証明書は、
買主さんが、売主さんに
「こういった方が、こういう条件で買いたいんですよ!」
と最初に提示する大事な書類です。
買付証明書は一般的に、

法的拘束力はないとされていますが、
これから不動産取引を

進めていく上では大事な書類です。
特に条件面は、

未来を見据えてよく考えて決めるべき。

 

 

 

 

 

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